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Mit Beschluss vom 21. September 2023 (Az. V ZB 17/22) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass einem Grundstückseigentümer nach Löschung einer rechtmäßigen Zwangseintragung kein Anspruch auf Umschreibung des Grundbuchs zusteht. Solche Eintragungen wurden im konkreten Fall durch Eintragung eines Löschungsvermerks gelöscht. Die Klägerin beantragte, neue Wohnungsgrundbuchblätter anzulegen, aus denen die gelöschten Eintragungen nicht mehr ersichtlich sind. Das Grundbuchamt durfte diesen Antrag nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ablehnen.  Es bestehe ein öffentliches Interesse an der Funktionsfähigkeit des Grundbuchs, das zuverlässig Auskunft über die gegenwärtigen und auch vergangenen Rechtsverhältnisse an dem Grundstück geben solle. Daher bestehe ein gerechtfertigter Eingriff in das Grundrecht der informationellen Selbstbestimmung. Es wäre praktisch auch nicht umzusetzen wenn bei jeder gelöschten Zwangseintragung auf Antrag ein neues Grundbuchblatt angelegt und das alte Grundbuchblatt geschlossen werden müsse. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Grundsätzlich ist bei Schnee- und Eisglätte der Eigentümer im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht zum Räumen und Streuen verpflichtet.  Hierbei stellen sich Fragen hinsichtlich des räumlichen und zeitlichen Umfangs  sowie der Übertragbarkeit der Verpflichtung auf den Mieter.  Auch die Gemeinde kann durch Satzung Vorgaben machen.  Ausführliche Informationen und Hinweise auf die maßgebliche Rechtsprechung finden Sie auf unserem Blog:  >> Weiterlesen

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Dem Urteil des Landgerichts München I vom 09.08.2023 (Az. 1 S 16489/22 WEG) lag ein Beschluss in der Eigentümerversammlung zugrunde, bei der eine Eigentümerin durch ein Online-Video zugeschaltet wurde.  Der klagende Eigentümer wurde in der Versammlung vom Verwalter lediglich informiert, dass die betreffende Eigentümerin inoffiziell teilnehme.  Mit Anfechtungsklage macht er geltend, dass für die Online-Teilnahme ein Beschluss nicht gefasst worden sei. Darüber hinaus habe die zugeschaltete Eigentümerin ihr Stimmrecht nicht ausüben können, da der Verwalter auf Nachfrage keine Vollmacht habe vorlegen können.  Das Landgericht stimmt dem nicht zu.  Online-Teilnahme begründet keinen Beschlussmangel Der Umstand, dass die Eigentümerversammlung von ihrer durch § 23 Abs. 1 S. 2 WEG nunmehr begründeten Beschlusskompetenz, den Eigentümern eine Teilnahme an der (grundsätzlich physischen) Versammlung auch von außerhalb im Wege elektronischer Kommunikationsmittel zu gestatten, keinen Gebrauch gemacht hat, führe als solches nicht zu einem formellen Mangel des Beschlusses.  Vorliegend werde durch die „unterschwellig“, d.h. ohne dass die Eigentümerversammlung dies durch Beschluss ermöglichte, erfolgte Zuschaltung der Online-Teilnahme weder ein Teilnahme- noch ein Mitwirkungsrecht der Wohnungseigentümer verletzt.  Soweit der klagende Eigentümer gerügt habe, er hätte die Aussagen der zugeschalteten Eigentümerin nicht verstanden, werde insoweit weder sein noch das Teilnahmerecht der Eigentümerin verletzt, da ein reibungsloses Funktionieren dieser Zuschalte mangels Beschlussfassung nicht verlangt werden könne. Soweit der klagende Eigentümer gerügt habe, dass er die Teilnehmerin mit seinen Aussagen nicht hätte überzeugen können, da sie seine Aussagen nicht wahrnehmen konnte, sei auch sein Mitwirkungsrecht nicht beeinträchtigt, da eine vollwertige Teilnahme mangels entsprechender Beschlussfassung weder erwartet noch verlangt werden könne.  Fehlende Vollmacht unschädlich  Die nicht erfolgte Vorlage der Vollmacht im Original in der Eigentümerversammlung sei unschädlich.  Zwar bedürften seit dem 1.1.2020 Vollmachten gem. § 25 Abs. 3 WEG der Textform.  Zwischen dem Vorhandensein einer Vollmacht und der Vorlage derselben sei jedoch zu unterscheiden.  So könne ein Bevollmächtigter, der seine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt gemäß § 174 BGB, zurückgewiesen werden mit der Folge, dass – trotz Vorhandensein der Vollmacht – er von der Vollmacht keinen Gebrauch machen kann.  Gemäß § 174 S. 2 BGB (analog) bestehe jedoch kein Zurückweisungsrecht, wenn der Bevollmächtigende die übrigen Wohnungseigentümer über die Vollmachtserteilung anderweitig informiert habe. Dass die Miteigentümerin dem Kläger gegenüber über Videotelefonat die Vollmacht – über ihr Handy, wenn auch für den Kläger nicht sichtbar – bekundet habe, trage er selber vor. Eine Unwirksamkeit des mit Vollmacht ausgeübten Stimmrechts nach § 174 BGB komme daher nicht in Betracht. >> Zum Volltext des Urteils

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Seit der Reform des WEG-Rechts ist durch die Wohnungseigentümer nicht mehr über den Wirtschaftsplan im Ganzen, sondern nur noch über die Vorschüsse und Rücklagen zu beschließen. Beschluss genehmigt "den Wirtschaftsplan" Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 25.10.2023 (Az. V ZB 9/23) über einen Sachverhalt entschieden, in dem die Eigentümer den folgenden Beschluss fassten: „Der vorgelegte Wirtschaftsplan 2022 wird genehmigt. Es gelten die ausgedruckten neuen Wohnlasten und zwar rückwirkend ab dem 1.1.2022. Der Wirtschaftsplan gilt bis zur Beschlussfassung eines neuen Wirtschaftsplanes fort.“. Im Rahmen einer Anfechtungsklage sollte dieser Beschluss für ungültig erklärt werden. Beschluss ist wirksam, weil auslegungsfähig Der Bundesgerichtshof stellt aber keine Nichtigkeit des Beschlusses fest. Ein Verstoß gegen die maßgebliche Vorschrift des § 28 Abs. 1 S. 1 WEG liege nicht vor. Ein Beschluss, durch den „der Wirtschaftsplan genehmigt wird“, sei dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge (Vorschüsse) festlegen wollten.  Es sei zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer im Zweifel keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollten. Dies spreche dafür, dass die Wohnungseigentümer nach Inkrafttreten des § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG entsprechend dieser Vorschrift nur über die Höhe der Vorschüsse beschließen möchten, auch wenn nach dem Wortlaut (zugleich) der Wirtschaftsplan genehmigt werden solle. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 25.10.2023 (Az. VIII ZR 147/22) einen Sachverhalt entschieden, in dem dem auf Räumung verklagten Mieter vor dem Amtsgericht durch die Mieterin nochmals gekündigt wurde.  Lüge des Mieters im Räumungsprozess vor dem Amtsgericht Grund für die zweite Kündigung war die wahrheitswidrige Behauptung des verklagten Mieters vor dem Amtsgericht, von der Vermieterin beleidigt worden zu sein und ein Gespräch über eine Verlaufsabsicht bei Leerstand des Hauses mit angehört zu haben. Der Mieter wollte hierdurch offenbar auch die seiner Ansicht nach nicht gerechtfertigte Vermieterkündigung wegen Tierhaltung abwehren.  Grundsätzlich kann unwahre Tatsachenbehauptung des Mieters Kündigung begründen Der Bundesgerichthof führt aus, dass ein bewusst unrichtiges Vorbringen eines Mieters innerhalb eines Mietrechtsstreits eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründende Pflichtverletzung darstellen kann. Allerdings sei ein differenzierender Prüfmaßstab anzuwenden.  Die Beurteilung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung des Mieters erfordere auch in einem solchen Fall die Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, weshalb insbesondere die Schwere des Pflichtverstoßes des Mieters zu beachten sowie ggf. vorangegangenes pflichtwidriges Verhalten des Vermieters in die Würdigung einzubeziehen sei.  Dem Fehlverhalten könne beispielsweise auch dann ein geringeres Gewicht beizumessen sein, wenn es der Abwehr einer unberechtigten Kündigung der Vermieterin gedient habe, weil es dann die Folge einer ihrerseits begangenen Vertragsverletzung wäre.  >> Zum Volltext des Urteils

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Darf der Vermieter dem Mieter das Anbringen von Weihnachtsbeleuchtung untersagen? >> Weitere Informationen im Blog-Artikel

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In seinem Urteil vom 19.04.2023 (Az. VIII ZR 280/21) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Schadensersatzansprüche im Mietrecht auch mit den erforderlichen aber noch nicht aufgewendeten (sog. "fiktiven") Kosten bemessen werden können. Im konkreten Fall hatten die beklagten Mieter die Mietsache unter Zurücklassung von Schäden zurückgegeben. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, die Arbeiten tatsächlich selbst durchzuführen oder durchführen zu lassen, bevor er Schadensersatz verlangen kann. Vielmehr könne er auch die fiktiven Kosten geltend machen, die für die Durchführung der Arbeiten erforderlich wären. Hieran sei auch nach der geänderten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bezüglich des Werkvertragsrechts weiter festzuhalten. Denn die Erwägungen beruhten alleine auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts und seien auf andere Vertragstypen nicht übertragbar. >> Zum Volltext des Urteils

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Mit Urteil vom vom 01.02.2023 (Az. 3 K 596/22) hat das Finanzgericht Nürnberg  entschieden, dass das Finanzamt von der Vermieterseite im Rahmen einer Prüfung der Einkommenssteuererklärung den Mietvertrag anfordern kann.  Ein Verstoß gegen die Datenschutzgrundverordnung liege nicht vor, da der Eingriff in das informationelle Selbstbestimmungsrecht auf der Mieterseite gerechtfertigt sei.  Die Verarbeitung personenbezogener Daten durch eine Finanzbehörde sei zulässig, weil sie hier zur Erfüllung der ihr obliegenden Aufgabe oder in Ausübung öffentlicher Gewalt, die ihr übertragen wurde, tätig wurde. Es sei zu berücksichtigen, dass die Daten, die dem Amt übermittelt werden, dem Steuergeheimnis unterliegen und daher die von der Abfrage betroffenen Mieter durch die Offenbarung der Daten gegenüber dem Finanzamt im Regelfall nicht belastet würden. >> Zum Volltext des Urteils

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Im vom Bundesgerichtshof mit Urteil vom 25.05.2023 (Az. V ZR 134/22) entschiedenen Fall hatte der Kläger  einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung im Dachgeschoss gekauft.  Sachverhalt Mit beurkundet wurde ein Exposé, wonach eine Maisonette mit zwei Ebenen angeboten war. Nach Kaufvertragsabschluss wurde die Baugenehmigung aber mit der Nebenbestimmung erteilt, dass der Spitzboden nicht als Aufenthaltsraum genutzt werden dürfe. Der Kläger verlangte zunächst erfolglos Nacherfüllung und im Anschluss Schadensersatz wegen des sich aus der eingeschränkten Baugenehmigung ergebenden Minderwerts der Wohnung. Schadensersatz kann auch bei nur geringen Beseitigungskosten verlangt werden Bei Wahl des Ersatz des Minderwerts (wie hier) sei der Anspruch auf Ausgleich des Wertunterschiedes zwischen mangelbehafteter und mangelfreier Sache gerichtet. Dieser Anspruch bestünde auch dann, wenn die Beseitigungskosten weniger als die Hälfte des Minderwerts der Sache ausmachten. Maßgeblich sei nämlich, dass die nicht erfolgte Nacherfüllung ausgeglichen werden solle und dass der Mangel hier aber durch entsprechende Tätigkeiten nicht ohne Zweifel behoben werden konnte. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 24.01.2023 (Az. VIII ZR 223/21) entschieden, dass ein Gericht sich im Rahmen einer Zustimmungsklage des Vermieters auch direkt auf ein Gutachten eines Sachverständigen stützen darf, das den örtlichen Mitspiegel berücksichtigt.  Im konkreten Fall hatte sich das Gericht bei seiner Beweiswürdigung unmittelbar auf dieses Sachverständigengutachten zur Bestimmung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete gestützt. Der Bundesgerichtshof sieht dies als zulässig an.  Es begegne keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Gerichte ihre Überzeugungsbildung bezüglich der Vergleichsmiete nicht unmittelbar auf den Mietspiegel stützen, sondern ein Sachverständigengutachten einholen.  Der Mietspiegel sei dann jedenfalls mittelbar zugrunde gelegt, wenn - wie hier - das Gutachten keine über den Mietspiegel hinausgehende Erkenntnisquelle darstelle. Insoweit sei die Vergleichsmiete auf eine Erkenntnisquelle gestützt worden, die für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung nach § 286 ZPO ausreiche. >> Zum Volltext der Entscheidung

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